Áp dụng tính thuế cho bảng giá nhà đất mới tại Tphcm
Các nghĩa vụ tài chính liên quan đất đai như tiền sử dụng đất, thu nhập cá nhân, phí, lệ phí chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá điều chỉnh từ ngày 31/10 được áp dụng cho bảng giá nhà đất mới tại Tphcm.
Nội dung trên được nêu trong hướng dẫn của Cục Thuế TP HCM mới ban hành. Theo đó, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sẽ được tính trên công thức: tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích trừ tiền sử dụng hoặc thuê đất trước khi chuyển (mức giá này căn cứ vào bảng giá điều chỉnh).
Đây là thông tin quan trọng mà bất kỳ ai có nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư bất động sản đều cần nắm rõ, vì bảng giá này sẽ ảnh hưởng đến các khoản chi phí như tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng, và cả các phí, lệ phí chuyển nhượng. Bảng giá mới giúp phản ánh sát hơn giá trị thị trường, nhưng cũng đồng nghĩa với việc nhiều chi phí có thể tăng lên, đặc biệt trong các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án chung cư, nhà phố, đất nền
Thay đổi về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
Với bảng giá nhà đất mới tại tphcm, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng sẽ được tính toán dựa trên công thức: Tiền sử dụng đất sau khi chuyển đổi – Tiền sử dụng đất trước khi chuyển đổi. Cục Thuế TP.HCM đã đưa ra ví dụ cụ thể: nếu ông A muốn chuyển 100 m² đất nông nghiệp trên Quốc lộ 50, huyện Bình Chánh sang đất ở, chi phí sẽ là (90 triệu – 20 triệu) x 100 = 7 tỷ đồng. Điều này cho thấy chi phí có thể tăng lên đáng kể so với trước đây, ảnh hưởng lớn đến người có nhu cầu chuyển đổi đất cho mục đích ở hoặc đầu tư.
Với các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất sẽ áp dụng theo Nghị định 103/2024 của Chính phủ. Tuy nhiên, Cục Thuế cũng lưu ý tỷ lệ phần trăm thu tiền sử dụng đất sẽ khác nhau theo từng trường hợp cụ thể tùy thuộc vào thời gian bắt đầu sử dụng, loại đất thực tế và có vi phạm pháp luật sử dụng đất hay không.
Ngoài ra từ ngày 1/8 khi tính thuế đất cho các hộ gia đình, cá nhân sẽ không còn phân biệt giá đất trong, ngoài hạn mức; không xem xét giá trị khu đất lớn hơn 30 tỷ, không còn trường hợp áp dụng giá đất cụ thể (ngoại trừ những người sở hữu đất nông nghiệp trước 1993). Thời hạn sử dụng đất (với đất có thời hạn) sẽ từ 50 năm lên thành 70 năm.
Thay đổi về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
Về trình tự, thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính đất đai
Theo Cục Thuế TP.HCM, cơ quan thuế tiếp tục thực hiện theo quy trình liên thông điện tử hiện hành và quy định về trình tự tính, thu, nộp tiền sử dụng đất, Điều 42 trình tự, thủ tục tính tiền thuê đất Nghị định số 103/2024 của Chính phủ.
Trường hợp chưa đủ cơ sở để tính tiền sử dụng đất và các khoản phải nộp khác thì trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan thuế phải thông báo bằng văn bản cho văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông và thông báo bằng văn bản đến UBND cấp huyện (trường hợp có nội dung đề nghị khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) để bổ sung hồ sơ.
Sau khi tiếp nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì cơ quan thuế phải ra thông báo nộp tiền sử dụng đất, quyết định giảm tiền sử dụng đất (nếu thuộc trường hợp được giảm tiền sử dụng đất) chậm nhất sau 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ bổ sung.
Cuối ngày 30-10-2024, các chi cục thuế khóa sổ nhận hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trên hệ thống liên thông điện tử, in danh sách số lượng hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận trong ngày và ký xác nhận với cơ quan TN&MT.
Bảng giá điều chỉnh theo Quyết định 79 của TP HCM sẽ có hiệu lực từ ngày 31/10 đến hết năm 2025. So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá đất ở của thành phố có 4.299 tuyến đường đã giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Nhìn chung, mức giá mới giảm 20-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Mức giá mới này được cho là thấp hơn thị trường 25-50%.
Bảng giá đất điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng, thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá này cũng được dùng để tính các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.
Lời khuyên từ chuyên gia bất động sản
Đánh giá tác động của bảng giá đất mới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng mức tăng này sẽ tác động mạnh đến cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin tách thửa với đất ở, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn nhiều lần so với trước đó.
Ví dụ nền đất 100 m2 của ông A nêu trên, theo bảng giá mới có tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng 3,3 lần; tức trước đây khoảng 2,1 tỷ đồng, giờ lên 7 tỷ đồng.
Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng đánh giá bảng giá mới sẽ không tác động quá nhiều đến những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm. Nhưng các khu vực vùng ven, mức tăng này sẽ là vấn đề lớn với người dân có thu nhập thấp, chưa kịp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ… cao hơn nhiều.
Hiện TP HCM có 110.090 ha đất nông nghiệp ở 9 địa phương sẽ chịu tác động khi bảng giá đất điều chỉnh áp dụng. Cụ thể, quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624,1 ha). Ngoài ra, huyện Củ Chi có 31.127,7 ha đất nông nghiệp, Hóc Môn hơn 5.235 ha), Bình Chánh là 16.555 ha, Cần Giờ và TP Thủ Đức lần lượt hơn 46.975 và 4.558 ha.
Với nhóm chịu tác động từ bảng giá đất mới, Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP HCM cho biết Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp.
Theo báo Vnexpress
