NHÌN LẠI BỨC TRANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2025: KHI DÒNG TIỀN ĐÃ ĐỔI HƯỚNG VÀ SỰ TRỖI DẬY CỦA GIÁ TRỊ THỰC

Khép lại năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đã đi qua một năm bản lề với những biến chuyển mang tính lịch sử. Không còn là sự phục hồi rụt rè, bức tranh thị trường năm nay ghi nhận sự “đổi ngôi” mạnh mẽ của dòng tiền và sự thanh lọc khốc liệt nhờ các bộ Luật mới. Cùng Đại Trường Sơn nhìn lại toàn cảnh thị trường để nhận diện cơ hội cho năm 2026.

1. Dòng tiền “đổi hướng”: Từ trung tâm chật chội ra vùng ven tiềm năng

Theo nhận định từ Vietnambiz và các chuyên gia kinh tế, điểm nhấn lớn nhất của năm 2025 chính là sự dịch chuyển của dòng vốn. Nếu như giai đoạn trước, dòng tiền tập trung vào đất nền phân lô hoặc căn hộ hạng sang tại lõi trung tâm TP.HCM, thì năm 2025 chứng kiến sự “quay xe” ngoạn mục về các đô thị vệ tinh.

Nguyên nhân đến từ hai yếu tố chính:

Mặt bằng giá tại TP.HCM neo ở mức kỷ lục: Nguồn cung khan hiếm khiến giá căn hộ nội đô vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân và biên độ lợi nhuận cho nhà đầu tư bị thu hẹp.
Hạ tầng bùng nổ: Sự hoàn thiện của các dự án trọng điểm như Vành đai 3, Quốc lộ 13 mở rộng và các tuyến Metro nối dài đã xóa nhòa khoảng cách địa lý. Khu vực cửa ngõ Đông Bắc (Thuận An, Dĩ An) trở thành “vùng trũng” hút vốn nhờ mức giá hợp lý và khả năng kết nối thần tốc.

2. Bức tranh Bất động sản TP.HCM: Phục hồi nhưng thách thức vẫn còn

Nhìn lại báo cáo từ CafeF và Thương Trường, thị trường TP.HCM năm 2025 đã có dấu hiệu phục hồi tích cực về thanh khoản so với 2024. Tuy nhiên, thách thức vẫn còn đó:

Nguồn cung “nhỏ giọt”: Các dự án mới tại TP.HCM vẫn gặp khó khăn trong khâu cấp phép dù Luật Đất đai mới đã có hiệu lực.
Sự lệch pha cung cầu: Thị trường thừa căn hộ hạng sang nhưng thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền (Affordable Housing) cho nhu cầu ở thực.

Chính bối cảnh này đã tạo đà cho các thị trường lân cận trỗi dậy mạnh mẽ. Những dự án đáp ứng được tiêu chí “Vị trí cận giang – Tâm điểm kết nối – Pháp lý sạch” tại khu vực giáp ranh trở thành điểm sáng cứu cánh cho cơn khát nguồn cung.

3. Luật chơi mới – Sân chơi của những Chủ đầu tư “Thật”

Năm 2025 là năm đầu tiên các bộ Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đi vào thực tiễn sâu rộng. Tác động của chính sách này cực kỳ rõ rệt:

Thanh lọc chủ đầu tư: Các đơn vị năng lực tài chính yếu kém, pháp lý mập mờ gần như bị loại bỏ khỏi cuộc chơi.
Lên ngôi “Giá trị thực”: Khách hàng không còn mua bằng niềm tin mơ hồ. Họ xuống tiền cho những dự án hiện hữu, tiến độ xây dựng đảm bảo và tiện ích vận hành thực tế.

Minh chứng rõ nhất là sự thành công của các dự án tại khu vực Đông Bắc Sài Gòn cuối năm qua (như Happy One Mori hay AVA Center), với tỷ lệ hấp thụ lên tới 90-98% ngay trong ngày mở bán. Điều này khẳng định: Ở đâu có giá trị thực, ở đó có dòng tiền.

4. Dự báo 2026: Chu kỳ tăng trưởng mới bền vững

Từ những dữ liệu của năm 2025, các chuyên gia tại Đại Trường Sơn dự báo năm 2026 sẽ là năm của sự bùng nổ có chọn lọc:

Phân khúc căn hộ “may đo” lên ngôi: Xu hướng cá nhân hóa không gian sống (như dòng sản phẩm Touchable Home) sẽ dẫn dắt thị trường.
Giá bất động sản vùng ven sẽ thiết lập mặt bằng mới: Khi hạ tầng thông suốt, giá trị bất động sản tại Thuận An hay Dĩ An sẽ tiệm cận với TP. Thủ Đức.

Kết luận: Nhìn lại năm 2025, thị trường không hề “ngủ đông” mà đang tích lũy năng lượng cho một chu kỳ mới chất lượng hơn. Với nhà đầu tư thông thái, đây là thời điểm vàng để cơ cấu lại danh mục đầu tư, đón đầu làn sóng tăng trưởng tại các thủ phủ công nghiệp – dịch vụ mới.