Việt Nam đang chứng kiến một giai đoạn chuyển đổi quan trọng trong lĩnh vực bất động sản với sự ra đời của bảng giá đất mới. Quyết định này, được đưa ra nhằm hiện thực hóa mục tiêu xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững, đồng thời tạo ra nguồn thu ngân sách đáng kể, đang gây ra những tác động sâu rộng đến toàn bộ thị trường.
Theo ước tính từ Bộ Xây dựng, việc áp dụng bảng giá đất mới sát với thị trường sẽ dẫn đến việc gia tăng chi phí đầu tư xây dựng. Kết quả là giá nhà có khả năng sẽ tăng từ 15% đến 20%.
Một trong những thay đổi quan trọng của Luật Đất đai 2024 là việc bãi bỏ khung giá đất cũ, đánh dấu một bước tiến trong việc điều chỉnh giá đất sao cho phản ánh sát thực tế thị trường. Bảng giá đất mới sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và các thông tin đầu vào khác có ảnh hưởng đến giá trị đất.
Sự điều chỉnh này đã ảnh hưởng đến việc tính toán tiền sử dụng, tiền thuê và thuế sử dụng đất, qua đó tác động đến thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí quản lý, cũng như tiền phạt và bồi thường khi có vi phạm trong lĩnh vực đất đai. Đồng thời, đây cũng sẽ là căn cứ để xác định giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá.
Trong báo cáo mới gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã chỉ ra rằng chi phí sử dụng đất cho các dự án bất động sản sẽ tăng đáng kể khi áp dụng bảng giá đất năm 2024. Sự thay đổi này chủ yếu bắt nguồn từ việc bảng giá đất mới sẽ phản ánh sát thực tế thị trường, dẫn đến việc gia tăng các chi phí liên quan đến đất đai, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất và các loại thuế phí.
Theo những tính toán cụ thể, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của một dự án nhà ở, dao động từ 7-20% đối với các dự án chung cư cao tầng, và từ 25-50% đối với những dự án biệt thự hoặc nhà liền kề. Mức chi phí này có thể khác nhau giữa các dự án do phụ thuộc vào vị trí và điều kiện hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, chi phí bồi thường tài sản trên đất lại chỉ chiếm khoảng 2% tổng chi phí đầu tư xây dựng.
Để minh họa cho sự gia tăng này, tại khu nhà ở của GP Invest, chi phí tiền sử dụng đất dự kiến sẽ tăng lên 22 triệu đồng trên giá bán 36 triệu đồng mỗi mét vuông, chiếm tỷ lệ khoảng 60%. So với mức hiện tại chỉ 42%, tương ứng với 15 triệu đồng trên 36 triệu đồng, sự chênh lệch này thật sự đáng kể.
Tại Khu đô thị Đông Tăng Long, quận 9, TP.HCM, tỷ lệ chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi mét vuông căn hộ cũng dự kiến gia tăng từ 27% (2,3 triệu đồng trên 8,8 triệu đồng) lên 60-65%. Tương tự, tỷ lệ này tại Biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ ở Bình Dương cũng sẽ từ 16,3% tăng lên khoảng 50%, còn tại dự án Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 ở Hà Nội, tỷ lệ tăng từ 15% lên 33%.
“Bảng giá đất sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15-20% so với trước”
Theo ước tính từ Bộ Xây dựng
Ngoài những chi phí liên quan đến đất đai, giá thành của sản phẩm trong các dự án bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các tiện ích đi kèm. Bên cạnh đó, chi phí vốn vay, chi phí bán hàng và thuế cũng là những thành phần quan trọng trong cấu thành giá. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, phần lớn những chi phí này có sự biến động không đáng kể, trong đó chi phí vốn vay còn có xu hướng giảm do mặt bằng lãi suất chung giảm xuống. Vì vậy, những yếu tố này không phải là nguyên nhân chính dẫn đến sự thay đổi giá nhà ở trong thời gian gần đây.
Bộ Xây dựng đã khuyến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường theo dõi chặt chẽ việc ban hành bảng giá đất mới tại các địa phương, đồng thời nên có những giải pháp nhằm hạn chế tác động tiêu cực đối với mặt bằng giá nhà ở cũng như cung cầu trên thị trường. Để giảm giá thành sản phẩm, Bộ cũng nhấn mạnh rằng các doanh nghiệp bất động sản cần tiến hành rà soát chi phí, tối ưu hóa quá trình xây dựng bằng công nghệ hiện đại và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nhà xã hội, cải tạo chung cư cũ để phục vụ đại đa số người dân.
Trong thời gian gần đây, nhiều địa phương đã lần lượt ban hành bảng giá đất điều chỉnh hoặc bảng giá dự kiến với mức điều chỉnh đáng kể so với trước đây. Chẳng hạn, tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, mức giá đất mới đã tăng từ 20% đến 30%, với mức giá thấp nhất là 513.000 đồng và cao nhất lên tới 78 triệu đồng mỗi mét vuông. Tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cao gấp 2,5 lần so với bảng giá trước đó.
Cuối tháng 7 vừa qua, thành phố Hồ Chí Minh cũng đã đề xuất một dự thảo điều chỉnh bảng giá đất. Theo đề xuất, giá đất tại một số khu vực sẽ tăng trung bình từ 5-10 lần, trong khi những khu vực ngoại thành và vùng ven có thể điều chỉnh từ 15-50 lần so với giá hiện tại (không tính hệ số K điều chỉnh). Tuy nhiên, thành phố đã quyết định hoãn việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh này để xem xét thêm các yếu tố cần thiết.
Nguồn: vnexpress.net
