Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars), từ năm 2014, Luật Nhà ở yêu cầu doanh nghiệp phải sở hữu 100% đất ở mới được triển khai dự án. Đến năm 2022, Quốc hội thông qua Luật số 03/2022/QH15, sửa đổi 9 luật, cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất ở hoặc các loại đất khác không phải đất ở, miễn là phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư. Quy định này được tiếp tục kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 trong Luật Đất đai năm 2024.
Cũng theo khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định từ ngày 1/1/2025. Nhà nước quy định có hai trường hợp nhà đầu tư thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, gồm: dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam không được trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ cá nhân hoặc tổ chức để chuyển đổi sang đất ở. Thay vào đó, doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhà ở thương mại phải chờ Nhà nước giao hoặc cho thuê đất để xây dựng khu đô thị. Trong trường hợp tự phát triển dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ mà không có sự hỗ trợ từ Nhà nước, doanh nghiệp bắt buộc phải sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng đất ở, hoặc đất ở kết hợp với các loại đất khác phù hợp để triển khai dự án.
Cần có sự đông hành, phối hợp của các cơ quan quản lý
Theo ông Đính nhận định, quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại có thể gặp khó khăn, do người dân không muốn chuyển đổi, hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao. Vì vậy, về dài hạn, quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua đấu giá, hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng, nhằm đảm bảo cho thị trường cân bằng và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Trong đó, tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của những hộ gia đình có thu nhập thấp, Nhà nước nên dành riêng quỹ đất phát triển dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, khu tái định cư. Các dự án này triển khai theo hình thức đấu giá, hoặc giao đất cho doanh nghiệp phát triển với điều kiện giá cả hợp lý hơn. Mặt khác, tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại đủ lớn và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cạnh tranh. Đảm bảo rằng doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng có thể tham gia cạnh tranh bình đẳng. Quy trình đấu giá phải có thủ tục rõ ràng, công khai, tránh hiện tượng đầu cơ và giảm áp lực về chi phí đất đối với doanh nghiệp nhỏ…
Cũng theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (Vars Ire) nhận định. Các chính sách mới sẽ khiến cuộc chơi minh bạch hơn. Những chủ thể năng lực yếu kém gần như không còn đất “diễn”, người dân không còn “khốn khổ” khi mua phải dự án chậm triển khai của doanh nghiệp “tay không bắt giặc”. Thị trường có thể đón nhận nguồn cung đa dạng từ những dự án bất động sản quy mô lớn, giúp đáp ứng nhu cầu thực tế và góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị, giảm áp lực lên hạ tầng công cộng ở khu vực trung tâm, làm tăng cường sự kết nối giữa các khu vực trong thành phố. Đồng thời, khu đô thị được phát triển đồng bộ có khả năng tích hợp các yếu tố bền vững cũng góp phần đạt mục tiêu net-zero.
Tuy nhiên, doanh nghiệp quy mô nhỏ muốn tiếp tục tồn tại phải có chiến lược tăng vốn, huy động vốn từ các quỹ đầu tư/đối tác chiến lược, nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận đấu giá, đấu thầu. Hoặc xem xét hình thức hợp tác với doanh nghiệp khác để tạo nền tảng tài chính vững chắc phát triển dự án trên cơ sở “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”. Đặc biệt, thay vì cạnh tranh trực tiếp, doanh nghiệp nhỏ có thể tập trung vào thị trường ngách, phát triển dự án nhỏ hơn, hướng tới khách hàng với nhu cầu cụ thể như nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê hoặc dự án có quy mô phù hợp tiềm lực tài chính của mình.
